自1997年回归，17年来，香港经济总体发展可谓几起几伏。
回归前的一段时期，由于港英政府大量投资基础设施建设，并且发行政府债券，香港经济曾有较大增长。但是回归之后，受1997年爆发的亚洲金融危机影响，香港经济增长率几乎掉到了历史最低水平：按2000年不变价格计算，1998年香港GDP增长率为-5.0%，1998年第三季度香港GDP增幅为-9.0%。1999年香港经济开始好转，2000年经济情况达到顶峰。这主要由于，香港是一个贸易依存度极高的地区，2000年美国互联网泡沫达到顶峰，香港整体出口有17.1%的增长，整体进口增长18.1%。而2001年由于美国股市互联网泡沫的破裂，加上当年发生“9·11”事件，美国经济有较大下滑，受此影响，香港地区对美国与欧盟等西方国家的进出口都有明显下跌，出口下跌3.0%，进口下跌2.3%，由此拉下了香港整体经济增长。
2003年“非典”疫情出现，来港旅游人数下降，香港经济于2003年第二季度发生0.5%的负增长。但由于2003年美联储维持低息政策，中国内地刚刚加入WTO不久，大量廉价商品经由香港销往世界各地，再加上《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA）2003年签署,香港个人游计划开始，重新带动了香港旅游经济的提升及消费的上升，香港经济于2003年第四季度强劲好转。在2003年之后的几年中，一直到2008年全球金融危机之前，受益于香港与中央政府签订的CEPA，香港经济一直强劲增长。
2008年，由美国次贷危机爆发而引发的全球性金融危机使得香港资产价格发生跳水式下降，香港经济也相应跌入谷底。虽然金融危机后美欧等发达经济体复苏乏力，欧洲又发生债务危机，但全球经济增长的发动机逐步向东方偏移，中国内地的经济表现可谓一枝独秀，由此带动近几年来香港经济的复苏和增长，香港对中国内地的进出口增长势头强劲，旅游业也保持增长态势，金融服务稳步增长。
香港回归前，其第三产业已经比较发达。由于历史原因，香港从来就是作为转口贸易港存在，转口贸易催生出大量相关服务型产业，比如金融、航运等。2003年开始，香港更明确了“四大支柱产业”的提法，即金融服务、贸易及物流、旅游和工商业支援及专业服务业。这四大支柱产业有力促进了第三产业发展，构成了香港经济发展的主要动力。本文首先分别从金融、贸易、航运、旅游业和房地产业等几个方面简单介绍香港回归以来的经济发展状况，然后根据各自的发展特点和缺点对直到2017年的香港经济发展趋势进行分析展望。
一、回归以来的香港经济发展状况
（一）金融服务业
在1997年回归以前，香港就凭借高度开放的经济环境、高度自由化的资金流动和地理区位优势而成为国际著名的金融中心之一。进入新世纪以来，香港金融业的国际竞争力继续上升。全球最权威的国际金融中心地位指标指数——全球金融中心指数（GFCI）显示，自2007年起，香港的国际金融中心地位保持稳定，始终位于全球第三。（2007年3月开始，GFCI指数开始对全球范围内的46个金融中心进行评价，并于每年3月和9月定期更新，以显示金融中心竞争力的变化。该指数着重关注各金融中心的市场灵活度、适应性以及发展潜力等内容，其评价体系涵盖人员、商业环境、市场准入、基础设施和一般性征例五大指标。）而且，从绝对得分来看，与排名前二的伦敦与纽约差距逐年缩小。
此外，根据世界经济论坛公布的《金融发展报告》（世界经济论坛即达沃斯论坛。从2008年开始，世界经济论坛每年发布Financial Development Report，对全球各国家和地区的金融发展指数进行评估和排名，对全世界的金融发展现状和问题进行讨论），从2008年到2012年，香港的金融发展指数由全球第八上升至全球第一，这进一步证明了其国际金融中心地位的稳固程度。
金融服务业是香港经济的重要组成部分之一。从2000年到2007年，香港金融服务业的产业增加值占GDP的比重不断增长，甚至超过了GDP总量的五分之一。2007年金融危机以后，金融业规模有所萎缩，但产值占GDP比重仍维持在16%左右，并且产值绝对值仍在不断上升。从就业人员来看，金融服务业的从业人员占比比较稳定，始终保持在5%~6%。细分行业，香港的金融服务业主要分为银行、保险以及其他金融服务。其中，银行业是香港金融业的主体，产业增加值始终占整个金融服务业的60%左右。保险业也是香港金融业的传统强项，回归以后发展较为平稳，产值占比为20%左右，略有下降。其他金融服务业，包括证券经纪、资产管理、融资租赁和投资控股等，发展较为迅猛。尤其在2006至2007年间，产业增加值甚至远远超过保险业，达到了整个金融业的30%以上。然而金融危机后，其他金融服务业的发展呈现出一定程度的萎缩状态。下面简单介绍金融服务业各细分行业回归以来的发展状况。
146092美元
香港的面积仅1067平方公里、人口约715万，2012年人均贸易量达146092美元，每年对世界贸易总量的贡献率在2%以上。
1.银行业
银行业始终是香港金融服务业的支柱产业。1997年回归以来，香港的银行业经受住了两次金融危机的考验，保持了较为稳健的运行态势。严格的金融监管和高度的行业自律，是香港银行业能维持稳步发展的重要因素。香港的银行业实行三级发牌制度。与回归以前相比，香港银行业的认可机构（编注：香港对包括持牌银行、有限制牌照银行及接受存款公司在内的三级存款机构的统称）数量显著减少，由1995年的380家下降到2013年的201家。之所以会如此，原因主要是银行间的兼并收购浪潮以及回归初期日本银行的大规模撤出。值得注意的是，在香港境外注册的认可机构占比呈现明显的上升趋势，由1995年的48%增至71%。可见银行业的国际化程度日益提高。
从业务规模来看，香港银行业的存贷款规模不断上升。存款规模逐年上涨，由1997年的27103亿港元增至2013年的91780亿港元，年均增长率达15%。贷款规模，尤其是境外贷款规模，受世界经济大环境影响较大，呈现出先下降后增长的趋势。2003年以后，贷款规模呈现加速上升趋势，即使在2008年金融危机时期也没有受到显著影响。2003年，贷款规模20350亿港元，到2013年，贷款规模已达64573亿港元，年均增长率达到13.5%。
在1998年以后，香港银行业的存贷比一直呈现出供大于求的状态，而自2010年以后，这种情况有所改善。此外，境外使用的贷款比例逐年上升，到2013年底已达30%，这在一定程度上体现了香港国际金融中心地位的稳步提高。然而，这个比例仍然难以与回归以前（1995年的56.9%）相比，说明香港银行业的国际化进程仍然有较大发展空间。
2.证券业
回归以来，香港证券业的发展异常迅速，然而其受金融危机冲击也较为剧烈。2003年以前，香港的股市发展较为缓慢，而自2003年后，发展势头非常迅猛。从1995年到2007年，香港证券市场的总市值与GDP的比值由2.2飙升到11.8，年均增长率达到50%。此后受全球金融危机的强烈冲击，证券市场的规模急剧萎缩。然而经过几年的恢复，截至2013年底，市场总值已超过2007年时的高峰水平。
在成交量方面也表现出与市场总值相似的变化趋势。1995年，市场成交总金额只有827亿港元，而到2013年，成交总金额达到14776亿港元，增长近17倍。其间，香港证券业的活跃程度在2007年达到顶峰，当年成交金额高达21506亿港元。此后，受2008年金融危机的影响，成交量有所减少，但相比于金融危机以前，仍然非常活跃。
然而，香港股市的波动幅度较大，受到世界经济大环境的影响非常显著。从1998年到2013年，香港股市经过了1998-1999年和2002-2003年的低迷期、2006-2007年的飙升期和2008-2009年的暴跌期，呈现出日渐剧烈的波动趋势。尤其在2008年8月，月跌幅达到22.6%。从中不难发现，香港股市的波动与全球经济大型事件，包括1997年亚洲金融危机、2003年抗击“非典”以及2008年全球金融危机等事件，呈现出强烈的相关性，显示了香港与世界金融市场的紧密联系。
3.保险业
保险业是香港金融业的传统优势所在，然而回归以后的发展势头并不算强劲。从净保费来看，保险业务规模稳步增长，净保费收入从1997年的12635百万港元增至2012年的26998百万港元，翻了一番。然而，承保利润并没有显著的增长趋势，尤其在1997年亚洲金融危机以后的五年内，利润均为负。此后，承保利润有所增长，但2005年之后又有所下降，承保利润占满期保费的比例始终没有超过2005年的16%。可见，回归后香港保险业的发展并不令人满意。
从细分险种来看，各险种的发展情况差异较大。其中，发展最为迅猛的是意外伤害险及健康险。从1997年到2012年，其净保费由2527百万港元增至8632百万港元，增幅高达240%，占整体行业净保费之比由20%上升至32%。2012年，其净保费规模甚至超过财产损失险，成为香港保险业最主要的险种。此外，一般法律责任险、金钱损失险和船舶险也获得较快发展，后两者几乎是在1997年之后才兴起的新业务。相反，一些传统险种的发展较为缓慢，比如1997年业务规模最大的财产险，回归以后净保费几乎没有增长，如今其业务规模只占整体行业的14%左右。此外，汽车险、货运险和比例协约的发展也并不令人满意，尤其是后两类业务，在净保费绝对规模上甚至出现较大规模的倒退。
4.货币发行及汇率
在回归以后的大部分时期，香港的货币发行量较为稳定，但在1997年亚洲金融危机时期出现过剧烈波动，货币发行增长率由1999年34.3%的高峰直线下降至2000年的-15.1%，对香港经济造成剧烈波动。此后，香港的货币发行整体上较为平稳，即使在2008年金融危机以后也丝毫没有出现1997年那样的剧烈波动，体现出香港经济日渐强化的应对冲击能力。2009年以后，货币发行量稳步增长，年均增长率稳定在13%左右，相比于回归前，年均货币增长率上升7%左右。
回归以后，香港实行联系汇率制度，港元币值与美元相挂钩，汇兑比率始终保持在7.75至7.8之间，这为香港金融的平稳运行提供了保障。2005年以后，香港政府出台了三项优化联系汇率制度的政策，进一步巩固了联系汇率制度的稳定性。然而，从实际的港元汇率指数来看，港元的竞争力在1998年以后逐年下降，这对香港的国际地位产生了一定负面影响。
（二）国际贸易
国际贸易在香港的经济发展过程中扮演着至关重要的角色。香港国际贸易中心地位的形成，既是香港充分利用自然资源和社会资源的结果，也和自身及世界经济发展的历程息息相关。
2014年的世界贸易促进指数显示，香港在促进贸易方面表现突出，紧随新加坡之后，在全球138个经济体中排名第二（数据来源：世界经济论坛《2014年全球促进贸易报告》）。该指数每年由世界经济论坛根据内外市场准入、边境管理、交通运输设施、信息通信技术使用以及运营环境等方面指标评定，这已经是香港连续第四次获得全球前三的排名。事实上，这只是香港作为国际贸易中心所获国际认可的一个缩影，在过去二十年里，美国传统基金会发布的《经济自由度指数报告》连年把香港评为全球最自由经济体。根据世界贸易组织发布的数据，作为一个面积仅1067平方公里、人口约715万的经济体，香港的人均贸易量却达146092美元，每年对世界贸易总量的贡献率在2%以上（数据来源：世界贸易组织2012年香港贸易数据）。
在这些骄人成就的背后，是香港经营国际贸易近百年所积累的宝贵经验和资源，更是回归以来面对两次金融危机和国际贸易形势不断自我调整、创新求变的成果。
1.回归前的香港贸易发展
香港拥有得天独厚的天然良港，对外贸易最早可追溯到19世纪40年代，开埠之初的香港主要依赖转口贸易，这一趋势一直延续到上世纪50年代初香港开始进入“工业化”时期。到1970年代，港产品出口占贸易总量比重已高达80%，对外贸易结构的这一改变显然和香港制造业的崛起密切相关。到1980年，伴随内地的改革开放，香港制造业开始逐步向内地和亚洲其他地区转移，而内地生产的产品又需通过香港出口，因此，香港的转口贸易又开始恢复。至1988年，转口贸易再次超过港产品出口，在香港贸易中占据主要地位。而在转口贸易的来源地中，内地占了越来越大的份额，到1990年代，这一比例稳定保持在50%以上。
由此可见，在回归以前，香港利用其在国际贸易中的有利地位和积累的销售网络，承担着内地产品输出的重要角色。
2.回归后香港国际贸易的发展
1）1990年代：亚洲金融危机促进转型
1997年爆发的亚洲金融危机是香港回归后面临的第一次巨大挑战。作为典型的外向型经济，金融危机对香港经济，尤其是对外贸易造成严重冲击。在东南亚国家货币和日元连续贬值的情况下，为维持联系汇率制度，香港的对外贸易行业付出了巨大代价。
在商品贸易方面，香港的年贸易总额结束了从1994年开始的持续四年的增长，在1998年首次出现下跌，跌幅约为9.58%。同年，港产品出口总量和进口总量都出现超过10%的下降。在香港最为依赖的转口贸易方面，更是出现6.86%的跌幅，而这也是香港转口贸易十年以来的首次下跌（数据来源：《香港统计年刊（2000年版）》）。
在服务贸易方面，损失更为严重。虽然服务贸易输出总额在1998年只有3%左右的小幅度下跌，服务贸易输入总额还出现了上升，但服务贸易各部门受冲击程度却截然不同。以占比很大的旅游业和建造业为例，1998年的输出量跌幅分别达到26.3%和15.7%。最大跌幅出现在金融服务行业，输出量从1997年的327.86亿港元下降到1998年的210.07亿港元，跌幅达到了惊人的35.9%（数据来源：《香港统计年刊（2000年版）》）。值得注意的是，损失最大的金融服务业恰恰在香港的服务贸易中占比很高，仅次于运输业和旅游业，同时也是最能反映服务贸易竞争力的部门之一。金融服务业的衰退反映出香港的国际贸易在亚洲金融危机中所受的冲击是深层次的。
为应对这样的冲击，香港特区政府和贸易行业采取了富有成效的应对措施，其中最显著的便是贸易结构的调整。通过政府发放信贷和其他政策的支持，出口市场的结构发生了积极变化。在金融危机以前，香港的对外贸易严重依赖亚洲地区，以1990年代初期为例，港产品对亚洲地区的出口长期保持在出口总量的40%左右，在1996年甚至一度高达50%。而随着亚洲各国经济发生不同程度的衰退，香港外贸行业开始积极开拓欧美市场。以北美市场为例，港产品出口占比从危机前的不到30%，在一年时间内上升到31.9%，并在此后连续增长（数据来源：《香港统计年刊（2001年版）》）。同时，与一些新兴经济体（比如非洲地区）的出口贸易数据也都呈现同样的趋势。
2）新世纪以来：和内地经贸合作不断加强
进入新世纪以后，内地和香港的经贸合作关系日益紧密，这既有利于双方的共赢，也有利于香港从亚洲金融危机中恢复并巩固其国际贸易中心的地位。
从1999年至2009年的十年间，香港对内地商品的进口依赖不断加深，商品贸易进口量从6075.46亿港元增加到12493.74亿港元（数据来源：《香港统计年刊（2010年版）》），几乎增长了一倍，增速远超另两大主要供应地日本和中国台湾。在这些贸易总量的背后，是两地贸易关系的结构性变化。自1988年香港的转口贸易再次超过港产品出口以来，转口贸易一直是香港贸易的支柱，而以内地作为目的地和供应地的转口贸易又在转口贸易总量中占有很高比例。在1999年至2009年期间，内地一直是香港转口贸易最大的供应地和目的地。到2011年，以内地为目的地的转口贸易量（17166.56亿港元）约为以美国为目的地的转口贸易量（3236.06亿港元）的五倍，而以内地为供应地的转口贸易量（20150.46亿港元）约为以日本为供应地的转口贸易量（2203.83亿港元）的十倍之多（数据来源：《香港统计年刊（2010年版）》）。
然而，相较内地商品贸易总量的迅速增长，香港与内地转口贸易的增速却相对较小。据统计，2002年至2006年间，内地商品贸易的年平均增速为28.92%（数据来源：《2007年中国统计年鉴》），而同时期的香港与内地转口贸易增速只有15%左右，香港转口贸易占内地总出口量的比例也持续下滑，在2006年降至30%。这说明，在双方贸易总量不断攀升的大背景下，香港作为转口港的角色在不断被削弱，香港和内地的贸易结构在发生转变。
自2004年起生效的CEPA（《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》）无疑为这种变化做了最好的注解。CEPA在目标中明确指出，要“逐步减少或取消双方之间实质上所有货物贸易的关税和非关税壁垒”，“逐步实现服务贸易自由化﹐减少或取消双方之间实质上所有歧视性措施”。在具体内容上，更扩大了内地对香港服务贸易市场的准入，涉及的行业包括管理咨询服务、会展服务、广告服务、会计服务、建筑及房地产、医疗及牙医、分销服务、物流等个七个部门。同年，以内地为来源地的香港服务贸易输入停止了连续三年的下跌，首次出现高达11.7%的增长，而以内地为目的地的香港服务贸易输出也表现出14%的高增长率（数据来源：《香港统计年刊（2005年版）》），这一增长率在2010年更是达到了33.1%（数据来源：《香港统计年刊（2011年版）》）。从转口商品贸易为主导到服务贸易后来居上，这既是香港和内地经贸关系的转型，也是香港作为国际贸易中心的一次重新定位。
（三）其他高端服务业
1.航运业
香港与美国旧金山、巴西的里约热内卢是世界著名的三大天然良港。随着经济全球化和国际贸易的发展，香港以其得天独厚的地理位置条件为依托，逐渐发展成为著名的世界航运中心，是本地和亚太地区出口与转口航运的中心大港，其港口年集装箱吞吐量与上海、新加坡常年位居世界前三。
20世纪70年代以后, 随着香港加工工业逐步向珠江三角洲地区转移，逐步形成了“前店（香港）后厂（珠江三角洲地区）”的产业格局。香港和华南地区重要大港如黄埔港（编注：位于广州东南珠江口北岸，是广州港的一部分）、广州港、蛇口港（编注：位于深圳特区蛇口半岛南端）、赤湾港（编注：位于深圳特区西部的南头半岛顶端）等连成一片，也对香港海运货物的集疏运起了巨大的作用。珠江三角洲地区外向型经济的快速发展和港口间的合理分工，充分保障了香港国际航运中心的发展和稳定。
自1997年香港回归以来，除了1998年亚洲金融危机、2003年“非典”、2008年全球金融危机影响外，香港作为国际枢纽港，其运量呈现持续增长态势。1997年香港集装箱吞吐量为1438.6万TEU（标准集装箱单位），2011年达到2438.4万TEU，居世界第三位。但在2012、2013年出现负增长，2013年集装箱吞吐量世界排名降至第四位。在香港注册的船舶数目及总吨数，由1997年的484艘和565.8万吨，上升至2013年的2327艘和8643.5万吨。航运业的总体收益，由1997年的700多亿港元，上升至2013年的近1100亿港元。
航运业对香港经济发展做出了很大贡献。据一般估计，包括贸易、金融、保险等服务在内，整个与港口有关的经济收入，占到香港GDP的20%，相关就业人数占总就业人口的25%。航运业带动了香港贸易、工业的兴旺，对香港维持国际收支平衡也发挥了重大作用，并对香港金融业、旅游业、保险业等的发展起了促进作用。
2.旅游业
在回归之前，香港就是世界著名的旅游胜地。依靠着特定区位，香港形成了以国际旅游城市为中心、向中国内地辐射的格局。1996年，赴港旅游者达到1160万人次，旅游业收益870亿港元，确立了旅游业作为香港支柱产业的地位。
1997年之后，广大的中国内地市场向香港打开，进一步巩固了旅游业在香港经济中的优势地位。由于一国两制以及低关税制度，香港成为中国内地民众的出境旅游胜地和购物天堂。据统计，内地居民赴港旅游人数从1997年的236万人次增长至2012年的3491万人次，增长近15倍，年均增长率将近20%。特别是自2004年以来，CEPA的实施极大促进了个人游旅客的增长，2004到2012年间，赴港的内地个人游旅客人次年平均增长率为23.6%，高于内地旅客平均增长率。
从1997年到2011年，香港旅游业增加值占香港GDP的比重在增加，从2.6%上升到4.4%，香港旅游业就业人数占总就业人数的比重也在增加，从3.4%上升到6.2%。虽然旅游业本身对于GDP的贡献率有限，但却能带动相关的商业、海陆空运、会议展览等行业的发展。据世界旅行及旅游理事会估计，在2011年，旅游业对香港经济的直接及间接贡献达到国民生产总值的约15.2%，于香港从事旅游业或者相关工作的人口占了香港劳动人口的12.8%。因此，旅游业对巩固香港商业中心的地位起着关键作用。
3.房地产业
香港经历了产业结构的两次升级转型，特别是内地改革开放以后，制造业逐渐转移至珠江三角洲，香港本地保留的产业主要是服务业，其中房地产业是香港经济中最重要的产业。对于世界上的所有大都市，房地产业都是一个重要产业，而房地产业在香港经济中的重要性要超过其他国家和地区。1997年以前，香港的股市总值中房地产资产占比达70%，而其他国际大都市，例如纽约、东京等，其股市都以工业股为主。人们将房地产业视为香港经济的晴雨表，香港经济中的房地产业是一个具有实质重要地位的产业，可以创造财富并影响着香港整体经济表现。
1985年《中英联合声明》生效以来，大量国际资本涌入香港房地产业，进入20世纪90年代，香港房地产业迎来高度繁荣时期。1990-1997年香港房价上升四倍左右，房地产及相关产业的增加值占香港GDP的40%。1997年6月，香港房价达到每平方英尺6028港元的历史高位。
从楼市周期看，回归以来香港曾经历过1997年亚洲金融危机、2003年“非典”疫情及2008年全球金融危机导致的楼市大调整。1998年开始，由于香港政府的调控政策和亚洲金融危机的双重打击，香港楼市经历了长达六年的衰退，到2003年4月香港房价跌至每平方英尺1854港元的历史低位。之后在CEPA、香港政府一系列稳定房地产市场的政策等刺激下，香港房地产市场开始复苏。2008年，美国次贷危机对全球经济产生大范围影响，同样波及香港楼市，但香港楼市很快恢复。如今，香港的房价已经超过1997年水平。
为控制楼市潜在泡沫与风险，特区政府于2009年10月、2010年、2011年、2012年8月与10月、2013年2月出台了一系列控制房价的政策，分别从买卖环节入手，增加交易成本，并通过税收限制非香港永久居民的入市。受此影响，2013年香港楼市成交出现明显回落，香港所有种类楼宇买卖合约总值较2012年下跌37%。
二、香港经济发展的主要特色和不足
（一）金融服务业
香港素来以“全球自由港”的称号闻名于世。根据美国传统基金会的经济自由度指数排名，自1995年指数编制以来，香港已蝉联榜首19年。特别是，在“金融自由度”的分项指标方面，自1996年起，香港也一直保持全球第一的地位（数据来源：美国传统基金会官网）。因此，经济自由化和开放度高，始终是香港作为国际金融中心的最显著特点。回归以来，香港金融业的发展还呈现出许多其他新特色，使香港始终保持国际金融中心的领先地位，并呈现出蓬勃的发展生机。简述如下：
1.混业经营模式
混业经营，是指商业银行及其他金融企业以科学的组织方式在货币和资本市场进行多业务、多品种、多方式的交叉经营和服务的总称。由于混业经营有利于金融各个领域之间发挥协同作用，提高资金运用率，同时通过风险分散化可提高经营稳定性，因此，金融混业经营已成为世界金融发展的大趋势，也是香港回归以来银行业发展的重大特色之一。各大银行集团都通过兼并收购非银行金融机构，或者在集团内成立专业的金融服务子公司，来完成专业经营向混业经营的转变。
1997年亚洲金融危机以前，香港的银行业集中于一般银行业务，即使提供证券类相关服务，其收入占比也相对较低。然而金融风暴后，客户的贷款意愿较低，为维持银行业的持续增长，各大银行都尝试通过多元化经营拓展业务范围，挖掘新兴业务增长点。
以汇丰银行为例，从1999年起，汇丰集团根据“理财银行”的发展理念，针对客户群的不同类型，为个人、企业、政府机构量身定制理财规划，提供全面的金融服务。业务范围不仅包括传统的银行服务，还大力拓展投资服务、信用卡服务、保险服务、强积金/职业退休计划、证券经纪服务、进出口服务、信托服务等全方位的金融服务，以满足客户的多元化需求。此外，为维护长期客户，汇丰大力发展“四专”服务，即针对特定目标群体，由专行、专柜、专人、专线负责客户的长期理财规划，提供全方位、立体化的金融服务。从收入结构来看，与1998年相比，汇丰银行的净利息收入占比从68%下降到38%，而其他营利收入，包括交易收益、费用（佣金）收益以及保费收益等，成为银行收入的主要来源。可见混业经营模式的发展已经相当成熟。
香港的银行保险是混业经营的典范，主要通过银行投资控股保险公司，形成股权纽带涉足保险。比如，汇丰集团旗下有汇丰保险、中银香港旗下有中银保险、东亚银行旗下有东亚人寿等。通过股权纽带，银行与保险公司之间能够保持“一对一”稳定的协作关系，为银行提供多元化的金融服务保障。另一方面，保险公司也得以利用银行的客户资源，销售保险产品，发展保险业务。此外，银行参与保险产品开发、推销的全过程，最终两者盈余共享，实现双赢。根据汇丰银行2012年的财务报告，其已赚取保费净额高达其营业收益总额的24%，成为仅次于净利息收益的重要收入来源。而1998年，其保费收益不超过营业收益总额的5%。由此可见，银行保险的发展非常迅速。
2.活跃的金融创新
在高度自由化的市场环境和激烈的业内竞争双重推动作用下，金融创新成为香港金融业的重要特征之一，也是香港回归以来，金融业持续高速发展和保持国际金融中心地位的动力源泉。1997年以来，香港的金融创新主要表现为新型金融工具的层出不穷以及互联网与金融服务的融合。
金融工具创新与衍生品市场的蓬勃发展密切相关。1986年，香港推出首张金融期货合约——恒生指数期货，拉开了金融衍生品市场的序幕。然而，直到2004年以后，香港的金融衍生品市场才进入高速发展阶段，尤其在2006到2007年，期权与期货的合约成交量增速高达105.1%。
此外，单位信托和互惠基金的发展也十分引人注目。香港基金种类繁多，而且新的基金不断涌现。根据相关数据统计，截至2013年底，香港交易所（编注：全称为香港交易及结算所有限公司，简称为港交所）认证的单位信托和互惠基金已达129个，而2002年的基金数目还不到10个（数据来源：香港交易所证券及衍生产品市场季报1997-2013），可见其发展之迅速。
随着信息通信技术和互联网的发展，互联网对金融市场的影响已不容忽视，传统金融行业与互联网精神相融合，成为香港金融创新的另一大源泉。自1990年代电子银行兴起以来，香港的互联网金融已经历网上银行、第三方支付、个人理财服务、企业融资等多阶段，并日渐深入传统金融业务的核心。如今，香港银行业提供的网上银行服务基本涵盖其所有业务，极大地提高了服务效率和便利性。根据香港金融管理局年报数据，截至2012年底，香港的个人网上银行户口增至840万个，企业网上银行账户增至76.4万个，分别是2005年的2.5倍和4.7倍，并且这种增长还在持续。
3.高度重视风险管理
1990年代末以来，金融全球化趋势使得香港金融业的发展面临越来越多的外部冲击，之前自律性的监管模式已难以适应新时期香港金融发展的要求。因此，1997年亚洲金融危机后，香港特区政府提出了“大市场、小政府”的监管理念，充分发挥政府“管理者”的引导作用，在保证高度自由化的金融开放环境的前提下，对金融业进行以风险管控为核心的持续监管，促进了香港金融业的健康发展。目前，香港实行分业监管的监管模式，监管机构主要由香港金融管理局、证券及期货事务监察委员会、保险业监理处构成，分别对货币及银行体系、证券业以及保险业进行监管。
风险管控是香港金融监管的核心。1999年起，香港金管局按照巴塞尔银行监管委员会（编注：简称为巴塞尔委员会，是银行业监管合作的主要国际组织，由美国等十大工业国中央银行于1974年底共同成立，总部在瑞士的巴塞尔）建议的国际惯例，开始采用“持续监管”的“风险为本”监管模式，监管形式包括现场审查、非现场审查、审慎监管会议、与外聘审计师合作，以及与其他监管机构交换资料等（资料来源：香港金融管理局主页/主要职能/银行体系稳定/银行政策与监管）。此外，金管局还采纳CAMEL评级系统（编注：目前美国金融管理当局对商业银行及其他金融机构采取的综合等级评定制度，为国际认可）对认可机构的财政状况、合规情况以及营运情况进行风险评级，以防患于未然。
2007年，香港成为全球率先实行全新国际资本及风险管理标准——《巴塞尔协议二》的地区之一，开始采用内部评级法（IRB）对认可机构进行信用风险评估。2013年起，香港金管局开始分阶段实施《巴塞尔协议三》，进一步加强对银行业的监管。根据相关数据统计，仅2012年，金管局就进行了288次现场审查、192次非现场审查和审慎监管会议以及13次与外聘审计师合作的三方联席会议，平均每家认可机构都受到2.5次审查，其监管力度可见一斑（资料来源：《香港金融管理局2013年报》）。
香港金管局的监管内容也十分注重与时俱进，对金融创新产生的新型风险高度关注，成立了各式各样的专项审查。早在2000年，金管局就成立了电子银行专项小组，开始制定以电子银行业务为重点的专项审查程序，并着手制定相关法律，以确保监管的有效开展。据统计，从2002年至2012年，有关科技风险的专项审查高达180次。自2004年香港开展人民币业务以来，与内地相关业务立刻成为专项审查的重点之一。仅2012年，人民币业务的专项审查就高达37次，审查内容包括人民币业务的流动性风险管理、香港银行内地分行的风险承担能力评估以及人民币支付系统的相关监管等。
此外，信贷风险与资产素质、证券、投资和保险产品相关操守、打击洗钱和恐怖分子基金始终是香港金管局的监管重点，每年都开展几十次专项审查，以确保银行体系的平稳运行。根据金管局的相关数据，亚洲金融危机以后，零售银行的资产素质得到显著提高，需要关注的贷款以及特定分类贷款（特定分类贷款包括次级、呆滞和亏损）所占比例，由1999年的18.0%下降到2013年的1.7%，即使在2008年金融危机爆发期间，该占比也并没有出现较大增长。可见香港银行业的监管卓有成效。
4.密切的国际及区域合作
一直以来，香港作为国际金融中心之一，积极参与国际金融事务，与各国际组织密切合作。回归以前，香港就是亚洲开发银行、亚太经济合作组织以及国际结算银行的成员。1998年，国际结算银行设于香港的亚太区代办处正式开幕，彰显了香港在亚太区的策略地位，以及香港作为国际金融中心在提供通信和金融基础设施方面的优势（资料来源：香港金融管理局主页/主要职能/国际金融中心/国际及区内金融合作）。2009年，香港金管局又加入巴塞尔委员会，参与《巴塞尔协议二》的优化及《巴塞尔协议三》的制定工作。此外，香港还积极参与东亚及太平洋地区中央银行会议、G20财长及中央银行行长会议等国际论坛，使香港在金融与货币发展方面保持国际先驱位置。
回归以来，香港与内地的金融合作也越来越密切。1998年，内地与香港政府携手应对亚洲金融危机的冲击，共同维护香港金融体系的稳定，为两地金融合作与交流奠定了坚实的基础。2004年起，CEPA的生效使得香港与内地的金融合作得到了全面发展。双方在银行、证券、保险等多项业务上降低准入门槛，促进人才交流以及业务合作。近年来，离岸人民币业务的开展使香港与内地的金融合作取得了更为突破性的进展。数据显示，从2004年到2013年，香港的人民币存款总额由120亿元增长到8600亿元，增幅高达70倍，使香港成为全球最大的离岸人民币资金池(数据来源：香港金融管理局金融数据月报1997-2013)。
13582.92亿港元
香港服务贸易总额2012年达到13582.92亿港元。
2012年，香港93%的GDP由服务业制造，并且吸收了90%的就业人口。
回归以来，总体来说，香港金融业的发展已经取得诸多辉煌成就，国际金融中心地位也有所提高。但是，在某些方面仍然存在一定的发展缺陷，阻碍了其国际竞争力的进一步提升，亟待改进。简介如下：
1.细分市场发展不平衡。
香港股票市场的发展非常具有国际竞争力，根据2013年全球交易所IPO集资额排名，港交所凭借1689亿港元的IPO集资总额位居第二，仅次于美国市场（数据来源：腾讯财经2014年1月2日报道《普华永道：港交所2013年IPO集资额全球排名第二》）。然而，香港债券市场、外汇市场和商品期货市场的发展相对迟缓。此外，虽然衍生产品市场在最近几年取得了蓬勃发展，但相比于香港的股市，仍有较大的发展空间。
可见，香港金融市场的发展非常不平衡，这对香港金融业的整体稳定性非常不利，使其整体抗逆能力较弱，尤其是受股市波动的影响较大。此外，偏重单一市场的发展也在一定程度上削弱了香港金融市场对海外投资者的吸引力，不利于香港国际金融中心地位的巩固。
2.影响力局限于亚太地区
过去十年间，内地是香港金融服务业增长的主要动力，特别是2004年CEPA的生效和2007年离岸人民币业务的开展，使得与内地的合作成为香港金融业新一轮发展的最主要推动力。数据显示，在证券市场方面，2013年内地股份（主板市场）的成交量和市值分别占香港股票市场总量的53%和39%，成为最主要的市场参与者；在债务结算方面，2013年以人民币为计价单位的未偿还债务工具总额和日均成交量都已超过以港币作为计价单位的债务工具，成为最主要的债务结算货币（数据来源：香港金融管理局金融数据月报1997-2013）。
然而，值得指出的是，虽然与内地合作为香港金融业发展带来了新的机遇，但也在一定程度上使香港对开拓其他高潜力市场不够重视，尤其是在开拓亚太地区以外的市场方面，几乎没有采取任何相应措施。这在很大程度上制约了香港成为全球性国际金融中心的愿景。如今，随着周边新加坡、上海等区域性金融中心的迅速成长，香港的区域性金融中心地位将面临更大挑战。
3.受国际环境波动影响大
由于香港作为国际金融中心建立在高度外向的经济基础上，而且资金流动完全自由，因此国际经济、政治环境的变化对香港金融市场的影响非常显著。一方面，国际性或区域性金融危机将直接对香港金融业造成巨大冲击。比如1997年亚洲金融危机和2008年全球金融危机，均使香港的金融业尤其是证券市场迅速萎缩，并形成剧烈波动，使前几年的发展成果遭到重创，严重制约了金融业的长期稳定发展。另一方面，高度自由化的经济环境和相对较小的市场规模也使香港成为国际游资从事投机活动的理想目标之一，加剧了香港金融业的波动幅度。此外，香港实行与美元挂钩的货币局制，使货币政策缺乏独立性，严重受到美元的制约，在近年来美国实行量化宽松政策的大背景下，这大大损害了港币的国际竞争力，不利于香港金融业的稳步发展。
4.分业监管与混业经营的潜在矛盾
1997年亚洲金融危机以来，香港金融业的监管力度已经大大加强，并且面对不断涌现的金融创新，及时对现有监管体制进行改进和完善，以保障金融业的稳定健康发展。经过10年的努力，当2008年金融危机席卷全球，香港作为国际第一自由港却并没有受到极其剧烈的冲击，这在一定程度上得益于金融业的有效监管。
然而，目前香港金融业采取的分业监管模式，在某种程度上并不能适应香港金融业混业经营的大趋势。如今，金融创新使各种金融业务之间的界限日益模糊，金融机构从事的业务更加多元化、复杂化。在此背景下，按照机构特性实行分业监管的模式就可能导致监管盲区，尤其对于金融控股集团的经营风险，缺乏有效的评估和监管机制。另一方面，各监管机构之间的职责划分也难以清晰界定，可能由于监管重复而导致额外成本，降低监管效率。虽然目前而言，分业监管的模式在国际上仍较为普遍，但统一监管的模式将成为未来金融监管的大趋势。
（二）国际贸易
由于相仿的发展模式和战略定位，香港的国际贸易发展在亚洲区域内面临巨大挑战。在发展初期，这种竞争主要表现为产业结构和产品的相似。但是，亚洲金融危机以后，香港积极调整自身产业结构，更加注重高技术含量和高附加值的商品贸易和服务贸易的创新，逐渐形成了独特的比较优势。
1.制度设计
首先，香港拥有成熟的贸易管理体系。在政策方面，贸易物流业以减少政府干涉、创造便捷自由的贸易环境为原则。香港的贸易管理体系大致可以分为官方机构、半官方组织和民间团体。官方机构主要起到统筹协调的作用，其中香港商务与经济发展局制定贸易政策，香港工业贸易署负责处理与各贸易伙伴的贸易关系，签发出进口签证等。香港还有十多个半官方贸易机构，包括1966年成立的贸易发展局。香港贸易发展局的目的不是管理贸易行业，而是为中小企业创造机会，尤其是拓宽海外市场，因此起到了沟通市场的重要作用。此外，数量更为庞大的是各类工商团体，总数在200个以上，它们起着沟通业内信息和反对贸易保护主义的作用。
其次，香港的资本进出自由。香港于1973年撤销外汇管制，此后完全开放自由的外汇市场一直是香港的竞争优势之一，它允许投资者在任何时间在全球市场买卖外汇。资本进出自由的优势直接促进了香港离岸贸易的发展。通过在香港注册离岸账户，贸易公司可直接用账户中的外汇与客户进行交易，有效避免外汇转换损失和手续费，还能在一定程度上起到合理避税的效果。2002年以来，香港的离岸商品贸易以平均每年13.9%的速度增长，除在2009年受到金融危机影响外，其他各年度几乎都呈现两位数的增长。与离岸有关的商品服务也受到极大带动，在2012年达到了6233.41亿港元的历史新高（数据来源：《香港统计年刊（2013年版）》）。
其他贸易领域的制度优势还包括手续办理的便利快捷以及完善的法律制度。香港贸易手续办理的便利快捷主要表现在相关程序的精简和签证方便上。香港的法律体系以公平完善著称。
2.贸易重心的转变
首先，从商品贸易向服务贸易转型。从商品贸易向服务贸易转型是近年来香港国际贸易表现出的明显趋势，也是全贸易行业面对新挑战所做出的战略选择。香港本土的制造业一向以出口为导向，上世纪80年代后更是不断向要素价格更低的国家和地区转移。而转口形式的商品贸易也不断受到内地港口的竞争和挑战。在这样的背景下，香港的贸易结构越来越倾向于更具优势的服务贸易。香港的服务贸易总额连创历史新高，2012年达到13582.92亿港元，在2010年更是出现了高达20.2%的年增长率。2002年以后，服务贸易总额与商品贸易总额之比较为稳定地保持在1：5至1:6之间。
其次，服务贸易的行业结构优越。2009年以后，香港在服务贸易方面的竞争力不断加强。从各行业所占比重来看，在服务输出方面，旅游服务、运输和金融服务是最大的组成部分。而在服务输入上，占前两位的依然是旅游业和运输业，第三位为制造服务业。其中，旅游服务输出和输入的对象以内地为主，随着两地旅游市场的开放，旅游服务输出额在2012年首次超过运输业，其2565.34亿港元的总值占当年服务贸易输出总量的33.6%。金融服务业也是香港的传统优势行业，该行业的输出额在2004年至2007年期间保持着年均35.25%的高增长率，虽然受到全球金融危机的影响有所回落，但从2010年开始又重现两位数增长。
最后，服务贸易创新反哺货物贸易。服务贸易的蓬勃发展也在带动制造业和商品贸易的转型，通过将服务业的优势渗透到生产的延伸环节，香港的制造业也迸发出了新的活力。在生产环节的上游，这一趋势主要表现在研发与产品设计上。2003年至2007年间，批发、零售、进口与出口贸易、饮食及酒店业的研发支出在工商机构的研发支出中占比最高，达到45%（数据来源：《香港统计月刊》2009年5月号专题文章《2003年至2007年香港研究及发展的统计数字》）。这一奇特现象的背后是香港制造业对生产环节的重新洗牌。通过将劳动密集的工序转往内地等手段，本土制造业可充分利用香港在服务业和人力资本方面的优势，专注于研发等附加值较高的工作，以提高制造业的核心竞争力。而在下游，销售渠道的开发和品牌推广则是关键。
（三）其他高端服务业
1.航运业
香港航运业的发展不仅得益于其优越的自然条件、世界经济环境变化、社会发展需要等，更重要的是香港在航运业发展中形成了适合自身的发展特色。
首先，自由港经济政策促进了香港国际航运中心的形成。香港的自由港政策可以说是目前世界上最开放的：除军用船舶外，船舶可自由进出；除法律规定的特殊货种外，货物免征关税；航运企业可自由经营；船舶可自由登记等。自由港经济政策使香港成为世界最大转口港。同时香港运用自由港政策成功推动了两次经济结构的转变，带动了对外贸易和航运业的发展，促进了香港国际航运中心的形成。
其次，香港拥有法治制度及以此为基础的法律服务及仲裁制度。《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定：1997年后，香港将保持自由港地位，实行自由贸易制度，作为单独关税地区参加世界贸易组织和国际性协定。因此，在“一国两制”之下，香港沿用普通法，享有法治及完善的司法制度。香港法律制度完善，拥有一个具有世界地位的仲裁中心，由于受到《纽约条文》的认可，仲裁结果可以在世界各地生效。这对于国际商业合约的订定及执行是非常重要的，特别是对于非常看重合约和法律仲裁制度有效性的航运业有着重要意义，是香港发展海事仲裁、海事诉讼、海事法律咨询等航运业务的基础。
最后，香港有一个成熟的航运服务业群。在各项有利条件下，香港的航运服务业群发展成熟，服务网络完备，进一步吸引了世界各地的航运公司到香港建立业务。航运业是香港的支柱行业之一，现有约900家与航运有关的公司在香港经营，提供全面的航运服务，包括法律、管理、融资、保险、核数及税务、船舶维修及保养、燃油补给、通信服务、教育及训练等。成熟的航运服务业群有助于巩固和进一步发展航运业。
自从1987年集装箱吞吐量超越荷兰鹿特丹港以来，香港成为全球最繁忙和最具效率的国际集装箱港之一，但同样从集装箱吞吐量看，香港的国际地位先后被新加坡港（2005）和上海港（2007）超越，并在2013年被深圳港超越。尽管香港在几十年的航运发展中形成了一定的基础和经验，但在全球经济增速放缓的大环境和长三角、珠三角地区航运业快速发展从而对香港航运业造成分流的地区环境下，香港航运业发展面临诸多挑战。
从内部因素看，香港已经从工业经济转型为服务经济，工业在整个经济结构中的比重很低，这决定了香港自身工业对航运的需求较小，并且这种情况在较长一段时间内不会改变，因此香港的工业无法对航运业形成有效支撑。而对转运业务而言，香港的服务成本相对于周围港口较高。根据香港运输及房屋局在2008年的研究，货物经过香港港口的总成本中，道路托运费和码头处理费显著高于周边港口。
从外部因素看，香港直运业务需求较小，香港航运业的发展很大程度上依靠转运业务，也就是依赖中国内地特别是珠三角地区的航运需求。而随着中国对外开放程度的增大和中国沿海港口的发展，内地的航运进出口逐渐向内地沿海港口集中，内地直运绕开了香港的中介作用。
近年来，随着中国-东盟自由贸易区的发展，内地与东盟国家直接往来增多，内地的货物进出口渠道拓宽，减少了对香港转运业务的需求。2013年，中国成立中国(上海)自由贸易试验区，有意将上海打造为航运和物流中心。此前上海港口的集装箱吞吐量已经超越香港，上海自贸区的成立可能进一步放大两个港口间的差距，从长期来看可能导致香港航运需求进一步压缩。而内地沿海港口如深圳港等，在香港主要港口运营商（如和记黄埔、现代货箱码头等）的投资运作下，近年在服务素质、生产力、效率等方面逐渐与香港接近，而成本相对较低，因此对香港港口的分流作用非常明显，香港港口在整个华南地区的占有率呈现下降趋势。
2.旅游业
香港旅游业的发展不仅得益于其优美的自然风光、独特的人文景色，更重要的是回归对香港旅游业的巨大推动作用，使香港的旅游业发展更具优势。
首先，基本法保证了回归后香港自由港的政策不变，这有利于旅游业保持既有优势。在关税制定上香港拥有自主权，在法律法规上自成体系，这有利于内地、亚太各种名品、美食汇聚香港，以繁荣的商业带动旅游业的发展。由于基本制度不变，香港在出入境手续办理方面得以保持一贯的便捷性和高效率，方便各地游客进出香港。
其次，香港回归带动了商务旅游的发展。香港因其亚洲四小龙之一的经济地位，长期以来一直是内地参考学习的对象之一。回归之前，中国内地和香港之间联系渠道较狭窄，信息交换机制不畅通，阻碍了两地之间的交流合作。回归之后，内地大批企业赴香港探讨学习，带动了香港会展旅游的发展。
最后，CEPA的推动。自2003年以来内地与香港签订的CEPA及八个补充协议中，旅游领域开放的措施达20项，涉及开放香港资本在内地投资管理酒店、开放内地居民赴港个人游、设立独（合）资旅行社、香港居民在内地参加导游人员资格考试、联合开展宣传推广、共同规范旅游市场秩序等多个领域。CEPA的实施对深化两地旅游交流合作，促进两地旅游业共同繁荣发展，保持香港长期繁荣稳定发挥了重要作用。
当然，香港旅游业发展也面临诸多挑战。
首先，旅游消费结构较为单一。对中国内地旅客而言，他们去香港的最主要消费支出是购物，而其中大部分为服装、珠宝、化妆品、包袋等在国内由于税收因素价格较高的商品。但可以预见的是，随着内地经济开放程度的增大，长期来看内地商品和香港商品的价差将逐渐缩小。而且，近年来欧洲等其他旅游市场也越来越看重中国内地消费者的购买能力，开发出相应的旅游线路。这些势必都会影响到香港以购物为支撑的旅游业。香港应在发展可贸易商品商业的基础上，加大对不可贸易商品的投入，例如景观开发、娱乐设施建设等，增加旅客的黏性。
其次，商务旅游占比下降。由于香港在贸易、投资、金融等领域的优势，香港的商务会展旅游一直以来都占有相当的比重。香港回归初期，赴港参加商务会议的旅客人次更大幅增加，其中主要来自中国内地。而近年来，随着深圳、广州等周边城市一大批会展中心、商务中心的建立，香港的商务旅游在整个旅游市场中比例下降。2002年，32%的访港旅客出行目的是商务或会议，到2012年，访港旅客中只有15%的人是由于商务或会议而访港。而商务旅游的附加值高于度假游、探亲游等，一个大的展览对经济的带动作用是迅速而直观的，因此商务旅游市场份额的流失对香港旅游业来说是一个不小的损失。
最后，中国内地与台湾、东南亚等地直航对香港旅游业有负面影响。香港作为转运中心，在中国内地与部分境外旅游地之间发挥着中介作用。而随着中国内地与台湾、东南亚各国建立起直接往来的旅游服务，绕过了香港的中转，香港不再作为中国内地通往外界的出口，就直接减少了香港的客源和相应的旅客消费。
两地间直航是旅游业发展的大趋势，香港需要跳出中介角色，开发特色旅游项目，应对未来的挑战。
3.房地产业
香港的房地产行业是在香港世界金融、贸易、航运中心和自由港地位的基础上发展起来的，香港房地产市场的发展也体现出香港自身的特点。
1）在完善的法制基础上实行自由经济。香港回归后，基本经济制度不变，自由港地位没有动摇，法律体制不变，完善有效的法律制度得以保留。沿袭了香港的自由港特色，香港房地产市场的自由度很大，除土地批租有所限制外，各类房地产都可以在市场进行交易。香港政府实行自由经济政策，通过立法来完善整个房地产市场，尽量避免行政干预。完备的法律从前端减小了房地产市场的交易风险，保障了房地产交易中各方的利益，促进房地产市场的发展。
2）高度发达的金融业为房地产发展提供支持。房地产是一个资本密集型产业，和金融业的关系非常密切。房地产业的发展需要银行或其他融资渠道的信贷支持，反过来金融业也可以从房地产业的发展中收获利益。香港的金融市场高度发达，与国际资本市场直接接轨，在汇率、利率、资金流动等方面基本不受管制，吸引了国际上的产业资本和游资投向香港房地产。
3）管理的高效率促进了房地产业的发展。房地产业是一个涉及政府多方面职权的行业，从土地拍卖、建筑规划，到上市交易、二次或多次交易，甚至到交易后事项等，其中很多环节都需要通过政府部门审批或处理。香港政府专门成立了与房地产相关的部门，简化行政手续，在对房地产市场的管理上充分发挥了职能部门的高效性，并成立一系列专门委员会解决房地产市场中的困难和问题。
8000万人次
2004年访港游客突破2000万人次，2011年访港游客达到4192万人次，经过7年时间实现了翻番。如果按2004年以来年均9%的增速，访港游客人数会在2019年实现再翻一番，达到8000万人次。
目前，香港房地产业发展面临着如下挑战：
1）供求失衡。香港总面积1078平方公里，但由于山多，可以开发利用的土地还不到30%。60余年来，香港人口由1952年的200余万增长到2012年的715万，增加了差不多两倍多。人口的急剧增长所产生的巨大住房需求，是拉动香港房地产经济持续发展的最根本原因。而相对于快速上升的需求，房屋供给则显得不足。香港政府对土地批租的控制非常严格，导致近年来住宅供应量减少。1999年，私人住宅落成总量为35322个单位，到2013年，私人住宅落成总量下降到8254个单位。供需的严重失衡是房价高企的一个原因。更严重的是，长期来看，政府不放开土地供应与土地供应短缺造成的高房价之间会形成恶性循环，导致房地产泡沫。
2）市场垄断。香港经济属于开放型的自由市场经济，在多数行业难以形成垄断性的经济力量，但在房地产领域却具有明显的垄断色彩。在香港特定的土地管理制度下，土地供应短缺，供求严重失衡。经过多年的竞争与发展，香港地产业逐渐形成经营高度集中的局面，前十大开发商占据香港楼市80%左右的市场份额，前三名更是占有50%以上的份额，地产巨头形成寡头垄断。寡头垄断的结果就是这些地产巨头在很大程度上主导着商品房的定价权，房地产商囤地、价格歧视等行为会进一步造成房地产市场失衡。
3）投机泡沫风险。由于其经济政策自由，香港境内外资本流动非常频繁，是国际上热钱的主要投资地之一。香港楼市每逢经济危机便会泡沫破裂，主要原因是危机造成利率变化、热钱撤离。而香港房地产业的制度设计也具有很强投机性。如早期的卖楼花制度，在只有房屋设计图纸的时候，开发商就开始炒买炒卖，致使房屋具有一定的虚拟资产性质，交易的流动性、投机性大大增加。据统计，由于外来投资者涌入香港市场，没有香港身份证的人士购买住宅所占成交比例，从2008年的3.1%增加到2011年的6.5%，其中一手住宅更在2011年达到19.5%。香港房地产业的高投机性增加了市场的不稳定性。
当然，香港的经济还面临着其他问题。比如，劳动力结构恶化。经过多年的发展，香港的人口结构已逐步迈向低生育率、低死亡率的老龄化社会。还有产业空心化问题。从比例上来讲，2012年，香港93%的GDP由服务业制造，并且吸收了90%的就业人口。总体而言，香港已经走入高附加值的知识经济发展道路，香港高度发达的服务业是建立在制造业大量内迁完成产业转型升级的基础上的。但从长远来看，香港的经济过度依赖中国内地，过度依赖进出口贸易、批发零售业务。随着内地经济的发展，内地可能也要进行产业的转移，香港依靠进出口贸易发展经济的空间会逐步缩小，并且上海、北京等地正蓬勃发展高端服务业，香港若不能及时调整产业结构，可能面临产业空心化的风险。
三、回归20年的香港经济发展展望
2017年是香港回归20周年，也是香港首次进行特首直选之年。届时，香港经济将呈现出怎样的发展态势，必将成为焦点话题之一。因为这不仅关系到香港建设全球性国际经济中心愿景的实现，而且将间接影响到下一届特区政府的选举情况和施政方略。笔者将仍然分别以金融服务业、贸易、航运等行业为例，对未来三年香港经济的主要发展趋势继续分析。
（一）金融服务业
1.以离岸人民币业务为契机，继续深化与内地的金融合作
经过十多年的人民币业务发展，香港已经成为离岸人民币业务的最主要市场，根据香港金融发展局的估计，目前，经香港处理的人民币交易额约占全球总额的80%左右。然而，亚太地区的其他金融中心，比如新加坡，也正迎头赶上，致力于离岸人民币业务的发展，对香港造成了较大竞争压力。因此，继续深化人民币业务的发展，形成香港的独特优势，显得尤为重要。尤其是，金融机构应充分利用香港的“先行者优势”，开拓多元化的人民币产品，满足多元化的市场需求。此外，香港也应抓住内地金融改革的新契机，积极寻求更加多元化和深化的合作。今年4月，香港交易所与上海证券交易所联合宣布，沪港股市交易互联互通机制（简称“沪港通”）试点获批。这是深化两地资本市场合作的新标志。虽然设置了投资门槛，但是预计，沪港通仍然会吸引大批内地投资者通过香港证券市场的平台进行境外投资，促进香港股市规模的进一步扩大和流动性的进一步提高，从而巩固和提升香港的国际金融中心地位。另一方面，沪港通允许内地投资者直接使用人民币投资香港市场，同时增加了境外人民币资金的投资渠道，这将进一步促进香港发展成为离岸人民币业务中心，推动人民币国际化。
2.“扬长”和“补短”并重，促进细分市场的平衡发展
股票市场和银行体系始终是香港金融业的优势所在，而债券市场和金融衍生品市场的发展与纽约、伦敦等地相比，还是有较大差距，这在很大程度上制约了香港金融业在全球的竞争力，削弱了其国际金融中心的地位。因此，继续保持强势产业的国际领先地位，同时大力推动弱势产业的迅速发展，对于提高香港金融业的整体实力非常关键。
在保持银行体系优势方面，除了通过与内地的合作，进一步扩大业务规模，还应当致力于提供更为专业化、个性化的银行服务，创造新的业务增长点。在拉动债券市场发展方面，应当充分利用人民币债券（俗称“点心债”）为香港债券市场带来的机遇，吸引大批投资者和发债方进驻香港债券市场，从而拓展业务规模，增强市场流动性，提高香港债券市场在国际间的影响力。从今年一季度人民币债券的发行情况来看，虽然遭遇人民币大幅度贬值的负面影响，但是投资者对于点心债的热情仍然十分高涨，单季发行量高达1250亿元人民币，创历史新高（数据来源：路透中文网2014年4月8日报道《离岸人民币：香港点心债首季发行量创新高，无视人民币贬值》）。预计点心债将为香港债券市场带来持续的市场新机遇。
3.在保障金融稳定的前提下，兼顾市场发展
回归以来，香港的金融监管保障了金融业的稳步健康发展，获得了国际上的一致好评。然而，随着金融活动的日新月异，原本的监管措施可能会显示出一定缺陷，从而阻碍市场发展。因此，密切关注金融创新的新动向，及时省视和调整监管方法，在金融稳定和市场发展间谋求平衡，是当前金融管理的重点和难点。
一方面，原有监管方法和制度可能并不能涵盖新的业务和产品，造成监管盲区。另一方面，原有监管方式可能会形成制度障碍，阻碍新兴业务的发展，不利于金融市场的深化。这就要求监管部门与业界人士建立密切联系，共同探讨解决方案的同时，精简行政手续和流程，及时针对金融创新进行监管制度的修订。
（二）国际贸易
1.金融危机后面临转型
香港在2008年全球金融危机中受到重创，贸易业损失尤为严重，商品贸易总额在2009年暴跌11.8%，港产品出口从2007年起就以平均每年24.03%的速度减少，受内地经济带动，在近年来蓬勃发展的转口贸易也在2009年首次出现负增长。服务贸易方面，服务贸易输出量在2009年下跌7.9%，输入量更是下跌16.2%。金融危机不仅暴露出香港经济中虚拟化程度过高的问题，也反映了国际贸易结构的不合理。香港的贸易伙伴目前主要集中于亚洲地区、北美和西欧，和一些新兴经济体的贸易往来则相对较少。而在服务贸易方面，不均衡的现象则更为严重，贸易往来中亚洲地区占很大部分，2010年对亚洲地区的服务贸易输出占香港总输出量的54.71%，其对香港的服务输入更是占到香港输入总量的67.84%。
针对这一问题，香港从2009年起推出了一系列举措，旨在拓展新兴市场，扩大贸易渠道，改变香港贸易对个别国家和地区过度依赖的状况。除在2010年和2011年分别与新西兰和欧洲自由贸易联盟国家签订自由贸易协定外，香港又在2012年9月与智利签订自贸协议，这一举措标志着香港将国际贸易扩展至南美地区。这只是香港改变自身国际贸易结构的开始，可以预测，面对传统贸易伙伴经济不景气和国际贸易竞争日益激烈的现状，发展新的贸易伙伴，开拓发展中国家市场将为香港国际贸易创造全新的增长机会。
2.无形货物贸易兴起
转口贸易对香港极其重要，近年来香港的转口贸易正在发生从有形货物贸易到无形货物贸易的重要转变。1990年代，香港作为处理内地货品转口港的地位不断加强，在最高峰时，香港转口贸易量达到过内地出口总量的120%，而到2006年，这一数字下降为30%左右，更多的商品贸易转口被交由上海和深圳等内地港口处理。
然而这并不代表香港转口港地位的丧失，相反，离岸商品贸易正在取代传统的转口商品贸易，成为香港转口贸易的新重心。2010年至2012年，离岸商品贸易以平均每年17.33%的速度增长，2012年总量达到46689.47万港元，超过了同年33755.16万港元的转口贸易总量（数据来源：《香港统计年刊（2013年版）》）。但是，离岸贸易是以全程提单经过香港或从来源地直接装运的形式进行的，货物不经过清关，其收益只被显示在贸易服务的出口收入中，而不计入有形的转口贸易统计中，因此，单纯的转口贸易数据已不能反映香港转口港的地位。
在不久的将来，可以预见，大规模的离岸贸易还很有可能进一步带动衍生的服务需求。离岸贸易不受基础设施如港口吞运能力、空运能力等的限制，而是更注重服务的提供。香港拥有大量高素质的金融、法律、物流方面的人才，制度设计方面和国际接轨程度很高，因此在提供衍生服务方面具有很大的优势。香港作为有形贸易转口港的角色也可以延伸为资金、服务和金融工具的流通枢纽。
3.发挥与上海的协同作用
当然，跨境贸易的人民币结算还只是香港建设离岸人民币中心的开始，由于其在操作和风险上相对较强的可控性，国际贸易可成为试验的第一步。而在这个过程中，和上海的分工协作、相互促进，是一个不可回避的话题。
中国（上海）自由贸易试验区曾一度被视为沪港两地未来的激烈竞争，而事实上，竞争以外更有合作和互补。香港由于其与内地特殊的政治经济关系，所服务的对象是面向世界的，尤其是为想进入内地市场的海外投资者提供金融和贸易服务，而上海的长期规划是以人民币为主，主要的服务对象还是国内企业。因此，上海的自贸试验区如果能够在管理体制、吸引外资、深化国际贸易结算乃至金融开放创新等方面取得突破性的成果，不仅有利于加大自身的开放程度，也能加强香港的国际金融中心作用。尤其是对于香港的国际贸易来说，上海自贸区吸引力的增强能够带来更大且更具多样性的资金池，帮助香港的贸易行业完成从有形贸易转口到离岸贸易中心和服务贸易中心的转变。
同时，上海在建立国际金融和贸易中心的过程中又有很多需要向香港借鉴和学习的地方。虽然上海有腹地广阔和经济增长强劲等优势，但无论是在管理体制、开放程度，还是在吸引高质量金融、贸易、法律、会计人才方面，香港都比上海积累了更多的宝贵经验。可以预见的是，在短期内双方将在这些领域寻求进一步的合作，优势互补将成为这段时期两地发展的关键词。
（三）其他高端服务业
1.航运业
回归以来，香港航运业总量有所上升，但在整个航运体系中相对地位有所下降，这主要是因为香港航运业本身成本较高而且周边港口竞争加剧。对于香港航运业未来的发展，从短期来看，香港港口吞吐量被内地沿海港口分流的状况不会发生改变。一方面，香港周边港口，特别是华南地区的深圳港口在成本上具有优势，而在其他方面不存在劣势，而且已经形成可以与香港匹敌的竞争实力；另一方面，从软件上看，香港的无形成本优势是否能抵抗周边港口快速发展的网络优势仍属未知，从硬件上看，香港现有的9个码头趋近饱和，而香港建设10号码头的议案一直未获通过，因此香港的港口格局不会发生较大改变。
然而，即使香港港口在全球体系中相对地位下降，其绝对增长仍然可观。全球航运业在经历了2008年金融危机之后，目前已逐渐走向复苏，整个行业都出现回暖趋势。在此大背景下，香港的航运业也会走向景气。更重要的是，香港可以充分发挥中国成为贸易航运大国的机会，与珠三角形成合理分工，实现互利共赢。香港航运业虽然直接从事集装箱运输的相对份额已有下降趋势，但为航运业服务的金融、保险、国际仲裁及其他专业服务获得了快速发展，其服务范围不仅涉及香港和珠三角地区，而且正在向长三角和环渤海地区辐射。中国内地航运业在发展平台、空间协作、规则制定等方面还有很大的提升空间，为香港的航运服务输出创造了良好的环境。香港港口如果能够在中介的角色之外，进一步发挥其在航运配套服务业上的优势，成为直接的服务提供者，必将能够给香港航运业甚至整个香港经济带来更大的发展空间。
2.旅游业
总的来说，回归以来，得益于中国内地旅客赴港人次和旅游消费大幅增加，香港旅游业经历了快速发展。至于未来的发展，短期来看，香港旅游业将会保持良好的发展态势，主要原因是中国内地市场庞大的旅游需求和旺盛的消费能力仍有较大的开发空间。2004年访港游客突破2000万人次，2011年访港游客达到4192万人次，经过7年时间实现了翻番。如果按2004年以来年均9%的增速，访港游客人数会在2019年实现再翻一番，达到8000万人次。据测算，这将需要新增10万左右的航空班次，新增酒店100家，新增酒店客房数3万间，新增酒店从业人员3.6万人。访港游客人数的增加不仅对于旅游业有着重要意义，对其他与旅游相关的配套产业如酒店、餐饮、商业、客运等，也会起到很大的带动作用。
长期来看，香港的旅游业会受诸多因素的影响，例如其他海外市场对中国内地购物旅游的分流、周边城市对商务旅游的分流等。香港应该找到旅游业长期发展的支撑点，开发更具独特性、不可替代的旅游资源。随着香港和中国内地关系更加紧密、来往更加便捷，中国内地赴港旅游会更加常态化，相信旅游业依旧能作为香港四大支柱产业之一，支撑香港经济发展。
3.房地产业
房地产行业作为关乎民生的资本行业，本身的发展受到政府政策、区内金融环境、国际资本市场等多方面的影响，是各方力量权衡的结果。总的来说，自回归以来，特别是2003年CEPA实施以来，香港的房地产业在一定程度上得到了内地投资者的推动，但整个房地产市场存在一定的波动。
香港作为对全球资金动向最敏感的开放式经济体，其房地产市场受外部环境影响非常大。2013年以来，美联储退市造成资金从新兴国家大规模流出，在新兴市场热钱流走的阴影之下，未来加息的可能性骤增，香港由低利率维持的房地产繁荣必将受到影响。而中国内地自新一任领导集体上台之后对腐败的打击、对金融体系的调控特别是对“影子银行”的严格监管，也在一定程度上减少了内地对香港房地产市场的需求。从香港自身而言，自2009年以来，为缓解高涨的房价，香港政府出台了一系列调控措施，2013年的市场反应十分明显，楼市成交量和成交金额都大幅缩水。综合以上因素，未来几年内香港房地产市场会有所下滑。而长期来看，若造成香港楼市波动的内部因素无法消除，例如供给依旧严重短缺、房地产市场垄断无法消除等，香港房地产仍将在很大程度上受到国际资本的影响。
总体来说，香港经济作为一个小型开放经济，其进出口额与GDP之比在2012年已经达到3.6：1，这是一个特别依赖于外部环境的经济体，尤其是特别依赖内地。
短期来说，在现在的国际大环境下，欧美发达经济体正缓慢复苏，中国内地经济增速虽然回落，但依然处在强劲发展阶段，因此，香港经济在回归20年之际仍然会保持良好的增长。香港和内地签订的CEPA及其补充协议（已经签至补充协议十），累计已订立403项服务贸易开放措施，涉及金融、医疗、旅游、建筑、法律、会计服务等，必将促进香港和内地更好地融合，尤其是中央对于广东省先试先行的态度，有利于香港以广东为跳板进一步打开内地市场。
中期来看，香港经济依旧有隐忧。从外部环境来讲，中国经济也正在逐步转型，经济增速在下降，并且内地也在发展高端服务业，上海等地对香港具有潜在的威胁，香港经济需要进一步朝前发展。从香港自身来说，人口老龄化是香港经济发展的制约因素，这将拉大香港贫富差距，降低香港发展的潜能。并且香港的贸易、投资极大程度上依赖内地，这将影响香港的后续发展，香港需要更加面向世界，让客户群更分散化。香港需要向更高层次的经济模式转型，做物流、金融服务、信息咨询等业务，真正成为国际金融、贸易和航运中心。■
（作者系中国足彩在线大学经济学院教授、沪港发展联合研究所联席所长，作者感谢王梦妍、相良、潘一菲、黄亚麟的助研工作。李旭编辑，工作邮箱：sunne_li@hotmail.com）
原文链接：http://www.dfdaily.com/html/8762/2014/6/10/1158660.shtml